החלטתם לרכוש דירה יד ראשונה/ דירה מקבלן
מה עליכם לדעת בטרם פניה לעורך דין שמתמחה בעסקאות מכר קבלן/ יד ראשונה?
ראשית הייתי ממליצה לבדוק עם הקבלן בפן המסחרי, מהו מחיר הדירה והאם ישנם תשלומים נוספים אשר מתווספים למחיר?
איזו קומה הדירה, כיווני אוויר שמתאימים לכם. במדיה ומדובר בדירות גג או גן לשאול האם המרפסות / הגינה/ הגינות מוצמדות לדירה? האם המרפסות מקורות שכן, עלול לחול תשלום על ארנונה גם בגין המרפסות.
בטרם חתימה על חוזה מכר דירה הקבלן יבקש שתפקידו תשלום המהווה מעין דמי רצינות ותחתמו עמו על בקשת רכישה.
במקרה כזה, מומלץ מאד להעביר את בקשת הרכישה לעו"ד שיבדוק עבורך את המסמך מבחינה משפטית וכן, שיוודא שבמקרה שהעסקה לא תצא לפועל, "דמי הרצינות" יוחזרו במלואם.
עו"ד גם יבדוק עבורך מהו מס הרכישה הצפוי.
במידה והחלטת לחתום על חוזה רכישת דירה מקבלן.
מומלץ שעו"ד שמתמחה בעסקאות מהסוג הזה יבדוק את החוזה ולא פחות חשוב, יסביר לך על מה אתה חותם!
מה למשל?
על קצה המזלג, ראו חלק מהדברים שיש לבדוק:
- בדיקת הקבלן ברשם הקבלנים וקבלת אישור קבלן רשום מעו"ד קבלן.
- האם הקבלן המבצע והקבלן היזם הם אותו אחד או שלא?
- קבלת החוזה על כל נספחיו.
- קבלת מפרט מלא הכולל רשימת חיובים וזיכויים.
- קבלת היתר הבניה שתואם למפרט ושייעודו מגורים.
- בירור מחיר הדירה ותוספות למחיר כגון:הוצאות חיבור לתשתיות, מע"מ, מדדים.
- בדיקת ההצמדות למדד. אפשרות להקדמת תשלומים.
- התאמת נספח התשלומים לרוכש.
- בדיקת ההצמדות לדירה (מרפסות, גינה, חניות, מחסן ועוד).
- בירור האם יש הגבלה להתקנת אנטנות סלולריות.
- בירור היכן ממוקם חדר טרנספורמציה ביחס לדירה.
- האם יש בנק מלווה לפרויקט?
- מהם הבטחונות/ הבטוחות שהקבלן נותן כנגד כספיכם? (גם יש לקבל דוגמא של שובר מפנקס השוברים ולבדוק אם כל הפרטים מתאימים)
- בדיקת אישורי זכויות/ נסח טאבו (למשל שאיו הערות אזהרה סותרות).
- אם המוכר אינו רשום בטאבו יש לבדוק בדיקת אישור הזכויות של רמ"י (מינהל) ולבדוק את חוזה החכירה/ חוזה הפיתוח והאם מהוון ועד מתי? האם יש הגבלה בהעברת הזכויות? ועוד.
- תשלום מס שבח ע"י הקבלן ( טופס 50) או תשלום מקדמה לפי החוק.
- תשלום מיסים , היטלי השבחה והוצאות פיתוח ע"י הקבלן.
- התייחסות למקרה שהקונה מעוניין לבצע שינויים בדירה.
- התייחסות למקרה שהקבלן לא מכר את כל הדירות בבניין.
- בדיקת מועד מסירה ואיחורים ופיצוי על איחור לפי חוק המכר.
- מסירת הדירה עם טופס 4 שהיא ראויה למגורים (חיבורים לתשתיות, מעלית פעילה).
- אפשרות לעריכת פרוטוקולי מסירת דירה (מוקדם וסופי).
- התחייבות למועד רישום הבית המשותף.
- שימו לב שעו"ד מטעם הקבלן מייצג את הקבלן ותפקידו לנהל את המו"מ המשפטי עבור הקבלן ולעיתים גם לבצע את רישום הבית המשותף בלשכת רישום המקרקעין (טאבו). עו"ד מטעם הקבלן אינו מייצג אתכם!
