החלטתם לקנות דירה/ בית?
מזל טוב!
לפני שאתם "רצים" לחתום על חוזה מכר חשוב לבדוק מס' דברים!
חשוב מאוד לבקר בדירה מס' פעמים וכל פעם בזמן אחר במהלך היום (בשעות הבוקר, הצהריים, הערב, בסופי שבוע). חשוב מאוד לבחון בדקדקנות את הסביבה של הדירה. למשל: לבדוק שלא מותקנת בקרבת הדירה אנטנה סלולרית. לבדוק את הקרבה לבתי הספר, גני ילדים, בית כנסת, קופת חולים, טיפת חלב וכדומה. חשוב לבדוק את הדירה מבחינה פיזית, שכל מערכות הדירה פועלות באופן תקין כגון מערכות המים, החשמל, הצנרת. מומלץ גם לשאול את המוכר אם ידוע לו על בעיות כלשהן בדירה שעל הקונים לדעת לפני שהם מחליטים לרכוש את הדירה.
לאחר שהחלטתם כי הנכס והמחיר מתאימים לכם מה צריך לעשות כדי לקדם את העסקה?
החלטתם כי ברצונכם לרכוש את הנכס! בראש ובראשונה מומלץ לפנות לעו"ד אשר מתמחה במקרקעין לשם ליווי המו"מ וביצוע כלל הבדיקות הדרושות, עריכה וניסוח החוזה עד לחתימתו, ליווי התהליך עד לקבלת החזקה בדירה ורישום הזכויות בדירה על שמכם.
במסגרת המו"מ רצוי לבדוק עוד כמה דברים:
חשוב לשאול את המוכר האם הנכס רשום בטאבו.
דירות ובתים שרשומים בטאבו יש להם זיהוי על פי גוש וחלקה.
לכן חשוב מאוד לבקש מהמוכר את פרטי הרישום (גו"ח) על מנת שיהיה ניתן להנפיק נסח טאבו עדכני מהאתר של משרד המשפטים.
ניתן להפיק בקלות נסח טאבו באמצעות תשלום בכרטיס אשראי בקישור הבא:
בנסח הטאבו ניתן לקבל מידע האם הדירה אכן רשומה בטאבו. האם המוכר הוא הבעלים של הדירה. האם רובצת משכנתא על הדירה. האם ישנם חובות או צווים או הגבלות למכירת הדירה.
למשל ישנם מקרים בהם מתגלה שהדירה רשומה בבעלות של קטין ובמצב כזה תהליך מכירת הדירה מחייב אישור של בית המשפט לענייני משפחה על מנת לשמור על זכויותיו של הקטין.
נכסים שאינם רשומים בטאבו יש לבדוק היכן מתבצע הרישום שלהם והאם ניתן לבצע העברת זכויות לאחר רכישה.
למרות שבדקתם את הדירה ומערכותיה בעצמכם ועל פניו נראה שהכל תקין ובסדר. אף המוכר הצהיר בפניכם שהכל בסדר. בכל זאת, מדובר בעסקת חייכם.
למען השקט הנפשי שלכם מומלץ לכם לפנות למהנדס שיבצע 'בדק בית' לדירה. יבדוק את מערכות הבית וכך תקבלו חוות דעת אשר תשקף בדיוק את מצבה הפיזי של הדירה, את תקינות מערכותיה.
נטילת משכנתא: מומלץ לפנות ואף לגשת פיזית למספר בנקים ולעשות השוואה ביניהם לפני שמחליטים מאיזה בנק לוקחים את הלוואת המשכנתא. בנוסף, חשוב מאוד לקבל מהבנק בטרם חתימה על הסכם המכר, אישור עקרוני לקבלת הלוואת המשכנתא.
מבחינת המוכר, במידה ורובצת משכנתא על הנכס הנמכר, חשוב מאוד לבקש ממנו פירוט יתרות משכנתא מהבנק שלו ולהבין ממנו האם הוא מתכוון לסלק את המשכנתא שלו או לגרור אותה לנכס אחר.
בדיקה של שמאי מקרקעין: לא אחת אנו נתקלים במקרים בהם רוכשים מחליטים לקנות דירה אשר במסגרת הרכישה הם מתכוונים ליטול משכנתא למימון מרבית עסקת הרכישה.
לאחר קבלת אישור עקרוני מהבנק שהוא מאשר לכם את סכום ההלוואה שבקשתם ולאחר חתימת חוזה מכר דירה שביניכם לבין המוכר יהיה עליכם להעביר את חוזה המכר לבנק. הבנק מצדו יבקש לשלוח שמאי מקרקעין לנכס.
תפקידו של שמאי המקרקעין הוא להעריך עבור הבנק את השווי הריאלי של הנכס אותו רכשתם ולבצע בדיקות מקצועיות של התוכניות והתשריטים של הדירה, בחינה אם ישנם זכויות בניה נוספות והאם נוצלו, התאמת היתר הבניה לבנוי בפועל ועוד.
לא אחת, לאחר חתימת ההסכם, שמאי המקרקעין מטעם הבנק מעריך את הנכס נמוך יותר מהמחיר שהוא נמכר. במצב כזה יכולות להתעורר בעיות לרוכשים אשר הסתמכו רק על כספי המשכנתא וזאת מכיוון שהבנק בדרך כלל נותן את אחוזי המימון בהתאם להערכת השמאי ולא בהתאם למחיר הנקוב בהסכם המכר.
לכן, מומלץ לפנות אל הבנק ולבקש "שמאות מוקדמת" אשר משמעה עריכת השמאות באופן פרטי על מנת לקבל את התמונה המלאה הן לגבי המחיר והן לגבי מצבה התכנוני וההנדסי של הדירה וזאת לפני שאתם חותמים על חוזה המכר.
חשוב לציין כי הזמנת בדיקת "שמאות מוקדמת" היא בדרך כלל יקרה יותר מבדיקת שמאות לאחר חתימת החוזה אך המחיר הוא כאפס לעומת הסיכונים לאחר חתימה על הסכם המכר.
רשות מקומית:בטרם החתימה על חוזה המכר חשוב מאוד לגשת למחלקת ההנדסה של הרשות המקומית או המועצה בה רשום הנכס ולבקש לעיין בתיק הבית המשותף או בתיק הנכס. חשוב לשאול האם יש רישומים כלשהם על חריגות בניה, יש לבקש לצלם את היתר הבניה, התוכניות והתשריטים המצויים בתיק. ישנן רשויות אשר בהן ניתן לבדוק האם חל היטל השבחה על הנכס בבדיקה טרום חתימת חוזה. ברשות המקומית ניתן לשאול ולבדוק מה מתוכנן לבנות בשכונה או באזור הנכס. למשל, פיתוח מרכז מסחרי, כבישים, פארקים וכדומה. ניתן לבדוק את התב"ע (תוכנית בניין עיר) של המקרקעין מבחינת ייעודם וכדומה.
הזמנת דיסק מהטאבו:חשוב גם לעיין בתשריט הנכס (בית/ דירה) אשר מצוי בלשכת רישום המקרקעין. חשוב להתאים את התשריט שבטאבו להיתר הבניה והתשריטים שצילמנו ברשות המקומית. התשריטים בטאבו מלמדים על השטח, על החלוקה של הנכס. אם מדובר בדירה, ניתן ללמוד מהתשריט מה מוצמד לדירה (מחסן, חניה, גג וכו').
תשלום מס רכישה:כאשר רוכשים דירה יש לשלם מס רכישה אלא אם כן ישנה עפ"י דין זכאות לפטור/ הקלה במס. ניתן לבצע חישוב מס רכישה בסימולטור המצוי באתר של רשות המיסים בקישור הבא: https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/FrmFirstPage.aspx#nbb
אחרי שהגעתם עד לכאן וקראתם בשקידה, אתם בטח מבינים מדוע
לא מומלץ לכם לחתום על זכרון דברים!
אך ישנן עוד סיבות:
בנוסף לכל מה שצריך לבדוק ולוודא לפני חתימה על חוזה המכר. חשוב להבין כי זכרון דברים הוא מסמך משפטי מחייב ובבתי המשפט כבר נפסק לא אחת כי זכרון דברים הוא הסכם לכל דבר. משמע בית המשפט חייב את הצד שהתחרט לקיים התחייבויותיו בזכרון הדברים.
ישנה חובת דיווח לרשות המיסים על עריכת זכרון דברים בתוך 40 ימים בדיוק כפי שמחויבים לדווח על הסכם מכר. פועל יוצא מכך, במצב של חרטה יש לדווח על ביטול העסקה.
ביטול זכרון דברים כרוך בדר"כ בפיצוי לצד האחר.
מזל טוב 🙂 נקבע מועד לחתימה על חוזה המכר. מה הלאה?
- בראשית נהוג להיפגש לחתימה על חוזה המכר במשרד עו"ד של המוכר (ניתן לחרוג מהנוהג בהסכמה(.
- למעמד החתימה עליכם להגיע עם שיק בנקאי לפקודת המוכר עם התשלום הראשון אותו קבעתם מבעוד מועד.
- נדאג להוציא במקום נסח טאבו עדכני ועיון מרשם המשכונות על זכויות המוכר על מנת למנוע הפתעות.
- במסגרת פגישת החתימה המוכר והקונה יחתמו על טופס לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה בטאבו.
- עו"ד של המוכר יחזיק את השיק הבנקאי בנאמנות עד לרישום הערת אזהרה לטובה הקונה (בדר"כ ל 2 ימי עסקים(.
- הצדדים יחתמו גם על טופס דיווח למיסוי מקרקעין על ביצוע עסקת מכר. הדיווח חייב להיעשות תוך 40 ימים לכל היותר אחרת יחולו קנסות וריביות על המאחר.
- לאחר הגשת הצהרת הדיווח למיסוי מקרקעין הצדדים יקבלו שוברי תשלום בהתאמה (המוכר- שובר לתשלום מס שבח ככל שחל עליו, הקונה – שובר לתשלום מס רכישה ככל שחל עליו).
- בשעה טובה נרשמה הערת אזהרה לטובת הקונה אשר משמעה כי בוצעה עסקת מכר לנכס.
- חוזה המכר צריך להיות מנוסח בצורה כזאת שהצדדים יבינו בפשטות ובבהירות איך הם מתקדמים בעסקה. מה עליהם לעשות בכל שלב ושלב.
דוגמא: הצדדים סיכמו במסגרת הסכם המכר כי התשלום השלישי מיועד לסילוק המשכנתא של המוכר. המשמעות המעשית היא שהמוכר מחויב על תאריך מסוים להביא מהבנק של המשכנתא שלו מסמך הקרוי 'מכתב כוונות' שבו הבנק כותב את הסכום המדויק לסילוק/ לגרירת המשכנתא. לאחר המצאת מכתב כוונות מקורי, הקונה יבצע תשלום ישירות לבנק של המשכנתא של המוכר ויקבל על כך אישור אשר יציגו למוכר. המוכר מצדו מחויב כעת להסיר את כלל הרישומים ברשם המשכונות ובלשכת רישום המקרקעין ובכל גוף או רשות של המשכנתא ולהמציא לקונה אישורים על כך. כל התהליך הנ"ל צריך להיות מעוגן בחוזה המכר בזמנים ובצורה ברורה ומסודרת על מנת שבסוף המוכר יקבל את מלוא מחיר התמורה לדירה והקונה יקבל את החזקה בדירה.
שלב מסירת החזקה בדירה:בסמוך למועד מסירת הדירה רצוי שהמוכר והקונה יפנו לרשויות ויעבירו ע"ש הקונה את חשבונות הגז, המים, הארנונה, החשמל וכו'. בשלב זה ברשות המוכר אמורים להיות כלל האישורים להעברת הזכויות בדירה משם המוכר לשם הקונה. תמורת האישורים הנ"ל יועבר התשלום האחרון אשר נקבע בהסכם המכר. אחרת, יועבר רק חלק מהתשלום עד לקבלת האישורים והחלק הנותר יוותר בנאמנות בחשבון הבנק של בא כוח המוכר עד להמצאת כלל האישורים.
בהצלחה!
